لو عندك عقار مخالف.. اعرف متى يحق لك التصالح وتقنين الأوضاع

يواصل قانون التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين أوضاعها، الصادر بالقانون رقم 187 لسنة 2023، تنظيم أوضاع العقارات والمباني المخالفة، من خلال تحديد الحالات التي يمكن فيها للمواطنين التقدم بطلبات التصالح، إلى جانب وضع ضوابط واضحة للحالات التي لا يجوز تقنينها.

ويستهدف القانون إتاحة فرصة قانونية لتقنين أوضاع بعض المخالفات التي تمت قبل العمل بأحكامه، بشرط الالتزام بالاشتراطات المقررة، وفي مقدمتها عدم وجود تأثير على السلامة الإنشائية للعقار، مع استكمال الموافقات والمستندات المطلوبة وفقا لطبيعة كل حالة.

تغيير استخدام العقار من الحالات المسموح بتقنينها

أجاز القانون التصالح في بعض مخالفات تغيير استخدام العقارات، سواء في المناطق التي لا توجد بها مخططات تفصيلية معتمدة، أو في المناطق التي لديها مخططات تفصيلية، وذلك وفقا للقواعد والإجراءات التي حددها القانون واللائحة التنفيذية.
ويخضع طلب التصالح في هذه الحالة لفحص الجهة الإدارية المختصة، للتأكد من توافر الشروط اللازمة.

التعدي على خطوط التنظيم وحقوق الارتفاق

تتضمن الحالات التي يمكن التصالح بشأنها بعض صور التعدي على خطوط التنظيم المعتمدة، سواء حدثت المخالفة قبل اعتماد خط التنظيم، أو تعلقت بشوارع تخطيطية لم يتم تنفيذها فعليا أو لم يكتمل تنفيذها.

كما يسمح القانون بالتصالح في بعض حالات التعدي على حقوق الارتفاق المقررة قانونا، بشرط وجود اتفاق بين صاحب طلب التصالح وأصحاب حقوق الارتفاق.

ضوابط خاصة للمباني ذات الطراز المعماري المتميز

لم يغفل القانون المخالفات المتعلقة بالمباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز، حيث أتاح التصالح في بعض الحالات وفقا لضوابط محددة.
ومن أبرز الشروط أن تكون المخالفة قد تمت قبل إدراج المبنى أو المنشأة في سجل حصر المباني والمنشآت ذات الطراز المعماري المتميز.

ويشترط أيضا ألا تكون المخالفة عبارة عن تعلية أو إضافة إلى العقار المقيد، وألا يترتب عليها التأثير في المبنى أو فقدانه مقومات إدراجه في سجل الحصر، فضلا عن ضرورة الحصول على موافقة الجهاز القومي للتنسيق الحضاري.

الكتل المبنية القريبة من الأحوزة العمرانية

يشمل القانون كذلك إمكانية التصالح في بعض مخالفات الكتل المبنية القريبة من الأحوزة العمرانية للمدن والقرى وتوابعها، متى انطبقت عليها الضوابط القانونية الخاصة بهذه الكتل.

ومن أهم الاشتراطات أن تكون الكتلة المبنية مزودة بالمرافق الأساسية، وأن تكون مشغولة بنشاط سكني أو غير سكني، وأن تكون قائمة على مساحات فقدت مقومات الزراعة وفقا للتاريخ المحدد قانونا، وهو 15 أكتوبر 2023.

مخالفات يصعب إزالتها.. ماذا حدد القانون؟

أتاح القانون آلية للتعامل مع بعض الحالات التي لا تتوافر فيها شروط التصالح المعتادة، إذا كانت إزالة المخالفة مستحيلة أو شديدة الصعوبة أو تعذر استكمال مستنداتها.

وفي هذه الحالات، يجوز لمجلس الوزراء، بناء على عرض الوزراء المختصين، قبول التصالح وتقنين الأوضاع وفقا لضوابط محددة، مع عدم شمول المخالفات التي حظر القانون التصالح فيها.

وحدد القانون في هذه الحالات سعر التصالح للمتر المسطح بما يعادل ثلاثة أمثال السعر المحدد قانونا، مع إمكانية أن يحدد مجلس الوزراء سعرا أقل في حالات الضرورة، بشرط ألا يقل عن السعر الأساسي المقرر.

مخالفات لا يجوز التصالح فيها

في المقابل، وضع قانون التصالح قائمة من الحالات المحظور تقنين أوضاعها، وبالتالي لا يكفي تقديم طلب أو توافر رغبة صاحب العقار في التصالح إذا كانت المخالفة تقع ضمن هذه الحالات.
وتشمل أبرز المخالفات المحظور التصالح بشأنها:
الأعمال التي تؤثر على السلامة الإنشائية للمبنى.
أعمال البناء على الأراضي الخاضعة لقانون حماية الآثار.
أعمال البناء بالمخالفة للأحكام المنظمة لحماية نهر النيل والمجاري المائية من التلوث.
تغيير استخدام الأماكن المخصصة لإيواء السيارات أو الجراجات.

هل وجود المخالفة ضمن الحالات المسموح بها يعني قبول الطلب؟

مجرد انطباق إحدى الحالات التي أجاز القانون التصالح بشأنها لا يعني الموافقة على الطلب تلقائيا.

وتقوم الجهة الإدارية المختصة بفحص الطلب والمستندات المقدمة، للتأكد من استيفاء الاشتراطات القانونية، وفي مقدمتها التأكد من السلامة الإنشائية للعقار، فضلا عن الحصول على الموافقات المطلوبة من الجهات المختصة بحسب طبيعة المخالفة.

كما يتعين على صاحب الطلب استكمال الإجراءات والمستندات التي يحددها قانون التصالح ولائحته التنفيذية، حتى يتمكن الطلب من استكمال مراحل الفحص واتخاذ القرار بشأنه.
 

ويظل شرط السلامة الإنشائية أحد أهم الضوابط التي يرتكز عليها قبول التصالح في مخالفات البناء، إلى جانب طبيعة المخالفة وموقع العقار والموافقات المطلوبة من الجهات المختصة.
لذلك، فإن الراغبين في تقنين أوضاع عقاراتهم المخالفة يجب عليهم أولا التأكد من أن المخالفة تدخل ضمن الحالات التي أجاز القانون التصالح فيها، ثم استيفاء المستندات والإجراءات المطلوبة قبل التقدم بطلب التصالح.