تعرف علي الفرق بين قانون تنظيم السوق العقاري واتحاد المطورين العقاريين؟

شهدت المناقشات الأخيرة حول تنظيم السوق العقاري حالة من الخلط بين مسارين مختلفين في طبيعة كل منهما، رغم اتفاقهما في هدف رئيسي يتمثل في بناء سوق أكثر انضباطًا، وحماية حقوق المواطنين، ورفع كفاءة شركات التطوير العقاري، والتدخل المبكر قبل تحول مشكلات التنفيذ إلى حالات تعثر.

الفارق الأساسي أن تنظيم العلاقة بين المطور والمشتري يتعلق بالمشروع نفسه، من ضوابط الإعلان والبيع إلى التنفيذ والتمويل والالتزام بالبرنامج الزمني وحماية حقوق الحاجزين.

أما الاتحاد المصري للمطورين العقاريين، وفق مشروع القانون المطروح، فيتجه إلى تنظيم مهنة التطوير العقاري، من خلال قيد المطورين وتصنيفهم وفق قدراتهم وخبراتهم وملاءتهم المالية.

تنظيم العلاقة بين المطور والمشتري

هذا المسار قائم بالفعل من خلال قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 2184 لسنة 2022، الذي ألزم جهات الولاية بإدراج ضوابط بيع وحدات مشروعات التطوير العقاري لضمان حقوق المشترين ضمن مستندات طرح المشروعات وملاحق العقود المبرمة مع المطورين.

وتقوم فلسفة الضوابط على أن دور جهة الولاية لا ينتهي بمجرد تخصيص الأرض، وإنما يمتد إلى متابعة التزام المشروع بقواعد البيع والتنفيذ والتدفقات المالية.

ومن أبرز الضوابط إلزام المطور بفتح حساب بنكي مستقل للمشروع أو المرحلة، والالتزام بالبرنامج الزمني المعتمد للتنفيذ، إلى جانب وضع قيود على الإعلان والبيع، بحيث لا يتم الإعلان عن الوحدات قبل استكمال القرارات اللازمة لاعتماد المخطط والمرحلة.

كما تلزم الضوابط المطور بتقديم تقرير مالي نصف سنوي إلى جهة الولاية يتضمن المبالغ المحصلة من المشترين وموقف الصرف على المرحلة، مع الاحتفاظ باحتياطي لمواجهة عمليات الاسترداد.

وفي حال الإخلال، يبدأ التعامل بإخطار المطور ومنحه مهلة لتصحيح المخالفة، وقد يصل الأمر إلى وقف الموافقات المتعلقة ببدء بيع المرحلة التالية، والإعلان عن المخالفات وتطبيق الجزاءات القانونية المنصوص عليها في العقد.

وبالتالي، فإن هذا المسار يركز على المشروع والعلاقة التعاقدية والتنفيذية والمالية المرتبطة به.

اتحاد المطورين وتصنيف الشركات

في المقابل، يأتي مشروع قانون إنشاء الاتحاد المصري للمطورين العقاريين بطبيعة مختلفة، إذ ينص على إنشاء اتحاد عام يتمتع بالشخصية الاعتبارية ويستهدف تطوير نشاط التطوير العقاري ورفع مستواه وتنظيم ممارسة المهنة.

ومن أبرز الاختصاصات المقترحة للاتحاد وضع قواعد لتصنيف وترتيب المطورين وفق تخصصاتهم وقدراتهم، على أن تعتمد هذه القواعد من الوزير المختص، إلى جانب المساهمة في تسوية المنازعات وإبداء الرأي في الضوابط الأساسية التي تحكم العقود وحقوق الأطراف.

أهمية تصنيف المطورين

وتبرز هنا أهمية تصنيف المطورين، خاصة أن الشركات العاملة في السوق تختلف في حجم أعمالها وخبراتها وسابقة مشروعاتها وقدراتها المالية.

ويشير مشروع القانون إلى اشتراط توافر الملاءة المالية للقيد وفق معايير يحددها الوزير المختص، كما ينص على إنشاء سجل إلكتروني للمطورين العقاريين يتضمن بيانات الأعضاء وفئات تصنيفهم، مع إتاحته للجمهور وتحديثه دوريًا.

وهذا التصنيف يمكن أن يوفر للمواطن وجهات الولاية والسوق معلومات أكثر وضوحًا عن المركز النظامي للمطور وقدراته.

مساران مختلفان.. ومنظومة واحدة

المساران لا يتعارضان، بل يكمل أحدهما الآخر، ضوابط العلاقة بين المطور والمشتري تضبط المشروع، بينما اتحاد المطورين ينظم المهنة ويضبط وضع المطور نفسه.

كما أن التعثر لا يعني تلقائيًا استبعاد الشركة من السوق، إذ يجب التفرقة بين التأخير القابل للتصحيح وبين الإخلال الجسيم أو المستمر، وفقًا للقواعد والجزاءات التي يحددها القانون ولائحته التنفيذية.

المؤكد أن تنظيم السوق يستهدف الانتقال من الرقابة بعد وقوع المشكلة إلى منظومة تبدأ قبل البيع وتستمر أثناء التنفيذ وحتى التسليم، بحيث يصبح السوق قائمًا على مشروع منضبط، ومطور مصنف، ومعلومات متاحة، ورقابة مستمرة، وحقوق أكثر وضوحًا للمشتري.

وبذلك لا يكون تنظيم السوق العقاري إجراءً واحدًا، وإنما مسارين متكاملين أحدهما يضبط المشروع، والآخر ينظم صناعة التطوير العقاري نفسها.