لو شقة اتباعت لأكثر من شخص.. اعرف موقفك القانوني وحقك في الملكية
يثير بيع العقار الواحد لأكثر من مشترٍ مشكلة قانونية تتعلق بتحديد صاحب الحق في الملكية، خاصة عند وجود عقود بيع متعددة للعقار نفسه، وهو ما يدفع كثيرين للتساؤل عن موقف القانون، ومدى أحقية المشتري الذي حرر عقده أولًا في الحصول على العقار.
وتخضع هذه الحالات لقواعد قانون تنظيم الشهر العقاري، الذي يحدد الإجراءات القانونية اللازمة لشهر التصرفات المتعلقة بالحقوق العينية العقارية، إذ لا يكفي توقيع عقد البيع وحده لنقل ملكية العقار، بل يجب استيفاء إجراءات الشهر المقررة قانونًا.
هل عقد البيع غير المسجل ينقل ملكية العقار؟
تنص المادة التاسعة من قانون تنظيم الشهر العقاري على ضرورة شهر التصرفات القانونية التي من شأنها إنشاء أو نقل أو تغيير أو زوال الحقوق العينية العقارية الأصلية.
وبناءً على ذلك، فإن عقد البيع غير المسجل لا ينقل ملكية العقار بذاته، رغم ما قد يرتبه من التزامات تعاقدية بين البائع والمشتري.
ويعني ذلك أن تحرير عقد بيع لا يكفي وحده لإتمام نقل الملكية قانونًا، وإنما يتعين اتخاذ إجراءات التسجيل أو الشهر وفقًا للقواعد المعمول بها.
من الأحق بالعقار عند بيعه لأكثر من شخص؟
في حالة تحرير أكثر من عقد بيع للعقار نفسه، يتطلب تحديد صاحب الحق القانوني فحص العقود والتصرفات السابقة، والتحقق من موقف التسجيل والحقوق المترتبة على كل تصرف.
ولا يُحسم النزاع بالاعتماد على تاريخ تحرير العقد وحده، إذ يتوقف تحديد الحقوق القانونية لكل مشترٍ على ظروف الواقعة، وحالة التسجيل، ومدى استيفاء الإجراءات القانونية المقررة.
لذلك، فإن وجود عقد أسبق تاريخًا لا يعني بالضرورة أن صاحبه أصبح مالكًا للعقار، كما أن تقييم الموقف القانوني يستلزم مراجعة المستندات ذات الصلة.
ما حقوق المشتري إذا اكتشف بيع العقار لشخص آخر؟
يستطيع المشتري الذي لم يسجل عقده الرجوع على البائع للمطالبة بحقوقه الناشئة عن العقد، وفقًا لظروف الواقعة وما يثبته من التزامات تعاقدية.
وقد تشمل الإجراءات القانونية المتاحة المطالبة بتنفيذ الالتزامات المتفق عليها، أو فسخ عقد البيع واسترداد المبالغ المدفوعة، إلى جانب طلب التعويض إذا توافرت شروطه القانونية.
وتختلف الإجراءات المناسبة من حالة إلى أخرى بحسب تفاصيل التعاقد والمستندات المتاحة، ومدى تنفيذ كل طرف لالتزاماته.
كيف تحمي نفسك قبل شراء عقار؟
لتجنب النزاعات الناتجة عن بيع العقار لأكثر من شخص، ينبغي للمشتري اتخاذ عدد من الاحتياطات قبل إتمام عملية الشراء، أبرزها:
- مراجعة مستندات ملكية البائع والتحقق من تسلسل التصرفات السابقة على العقار.
- الاستعلام عن موقف التسجيل والشهر العقاري.
- فحص العقود والمستندات المرتبطة بالعقار قبل دفع كامل الثمن.
- الاستعانة بمحامٍ مختص لمراجعة الوضع القانوني للعقار وتحديد إجراءات نقل الملكية.
وتظل مراجعة المستندات والتحقق من الموقف القانوني للعقار قبل الشراء من أهم الخطوات التي تساعد على حماية حقوق المشترين والحد من مخاطر النزاعات المتعلقة بتعدد عقود البيع.
